运营服务费为支付给运营管理机构的费用,包括基础管理费和激励管理费,具体约定如下:
(1)基础管理费
运营管理机构每年收取的基础管理费(含税金额)=当年各项目公司调整后的运营收入之和*12.5%
基础管理费用于覆盖物业管理服务费、租赁及市场营销费、行政管理费用以及运营管理机构聘用人员的相关人力成本。调整后的运营收入确定方式如下:基于项目公司股权交割日前已签署的租赁协议,根据会计准则,由公共卫生事件导致的政策性租金减免将持续分摊到股权交割日之后。其中,杭州一期项目2024年、2025年和2026年分别分摊1,960,450.53元、148,578.83元和101,528.87元,2027年及以后未作分摊;贵州项目2024年和2025年分别分摊2,862,065.80元和141,162.67元,2026年及以后未作分摊。在计算基础管理费时应对运营收入进行调整,以当年经审计运营收入账面值及该等减免租金的当年分摊金额之和作为当年调整后的运营收入。不足一年的,当年分摊金额按照实际天数作为权重计算分摊数。
基础管理费按季度支付,在项目公司每年度经审计的运营收入确认之后,由基金管理人对全年应付基础管理费进行核算,由项目公司对扣除已实际支付基础管理费的差额进行支付,若实际已支付金额超出全年应付基础管理费,运营管理机构应将超出的部分予以退回。如本基金成立当年不披露年度报告的,当年基础管理费的差额并入次年计算。首次计算基础管理费不满一年的,审计期间应为项目公司股权交割日起至当年度最后一日。
(2)激励管理费
年度激励管理费(含税金额)=(实际运营净收益-目标运营净收益)*20%实际运营净收益根据每年项目公司审计报告确定;项目公司股权交割日至2025年,按照本基金首次发布询价公告时披露的可供分配金额测算报告的相关参数确定目标运营净收益;自2026年起,根据最近一个自然年度第三方评估机构出具的评估报告中的各项参数,并充分结合运营管理机构提交的预算和市场调研报告以及市场实际情况综合考虑后确定目标运营净收益。
当年度实际运营净收益高于目标运营净收益时,外部管理机构可以收取激励管理费;当年度实际运营净收益低于目标运营净收益,即激励管理费为负时,应扣罚对应金额的基础管理费。激励管理费的奖励与扣罚金额均不超过当年各项目公司调整后的运营收入之和的1.5%。
激励管理费按年支付。项目公司每年度经审计的运营净收益确认之后,基金管理人将对实际应付激励管理费进行核算,由项目公司予以支付。如本基金成立当年不披露年度报告的,当年激励管理费并入次年计算。首次计算激励管理费不满一年的,审计期间应为项目公司股权交割日起至当年度最后一日。
基金管理人与基金托管人双方核对无误后,以协商确定的日期及方式支付,若遇法定节假日、公休假等,支付日期顺延。