运营管理费用
运营管理机构就提供(运营管理服务协议》项下的运营管理服务有权收取运营管理费,运营管理费由以下两部分费用组成:运营管理费=基础管理费+绩效管理费。
1)基础管理费
由运营管理统筹机构收取的基础管理费及运营管理实施机构收取的基础管理费两部分组成,具体如下:
①运营管理统筹机构收取的基础管理费
运营管理统筹机构收取的基础管理费=所有酒店项目的年度营业总收入之和(不含税)×1%
上述公式计算的基础管理费为不包含增值税的金额,且适用税率的增值税(当前税率为6%)由支付方承担。
运营管理统筹机构对酒店项目收取的基础管理费主要涵盖以下成本:运营管理统筹机构为服务运营管理委托事项及运营管理协助事项而产生的人员成本及与前述人员有关的行政费用、第三方费用、相关税费。
②运营管理实施机构收取的基础管理费
运营管理实施机构收取的基础管理费由以下三部分费用组成:基础管理费=人员服务费+基本服务费A+基本服务费B
A.人员服务费
人员服务费包括运营管理实施机构所承担的所有酒店人员费用。
人员服务费=所有酒店项目的年度营业总收入之和(不含税)×20%
上述公式计算的人员服务费为不含增值税的金额,且适用税率的增值税((当前税率为6%)由支付方承担。
B.基本服务费A
基本服务费A主要包括运营管理实施机构为所有酒店项目提供酒店品牌和酒店运营管理系统所产生的品牌许可费用和系统服务费用。
基本服务费A=所有酒店项目的年度营业总收入之和(不含税)×1%
上述公式计算的基本服务费A为不含增值税的金额,且适用税率的增值税(当前税率为6%)由支付方承担。
C.基本服务费B
基本服务费B主要包括运营管理实施机构为本项目提供信息披露、报表编制、投资者关系等公募REITs相关业务服务而产生的费用。
基本服务费B=所有酒店项目的年度营业总收入之和(不含税)×2%
上述公式计算的基本服务费B为不含增值税的金额,且适用税率的增值税(当前税率为6%)由支付方承担。
2)绩效管理费
根据不同情形,分为正向绩效管理费和负向绩效管理费,具体如下:
A.正向绩效管理费
当且仅当在某一财务年度所有酒店项目的综合预算实现率大于100%时,运营管理机构可就所有酒店项目收取该财务年度的正向绩效管理费。运营管理统筹机构和运营管理实施机构之间应根据其各自收取的基础管理费的比例((即运营管理统筹机构:运营管理实施机构=1:23)进行绩效管理费的分配,即:
运营管理统筹机构收取的绩效管理费=年度超额综合GOP×10%×1/24
运营管理实施机构收取的绩效管理费=年度超额综合GOP×10%×23/24
其中:
①“所有酒店项目的综合预算实现率”=所有酒店项目的实际年度综合GOP/所有酒店项目的目标年度综合GOP×100%。
②“年度超额综合GOP”=所有酒店项目的实际年度综合GOP-所有酒店项目的目标年度综合GOP。
③“所有酒店项目的实际年度综合GOP”=所有酒店项目的实际年度GOP之和。每个酒店项目的实际年度GOP,应根据每个酒店项目的每个财务年度的审计报告确定。
④“所有酒店项目的目标年度综合GOP”=所有酒店项目的目标年度GOP之和。所有酒店项目的目标年度综合GOP,在商业不动产基金上市后的前五个财务年度,应根据商业不动产基金发售阶段披露的招募说明书中评估机构出具的资产评估报告,及其测算底稿确定,此后财务年度应根据届时每一财务年度的(年度跟踪评估报告》中的相关数据确定。
B.负向绩效管理费
若在某一财务年度所有酒店项目的综合预算实现率小于100%时,运营管理统筹机构和运营管理实施机构,应分别根据其收取基础管理费的比例((即运营管理统筹机构:运营管理实施机构=1:23),从其各自就所有酒店项目后续所收取的基础管理费中扣减以下负向绩效管理费,具体如下:
①运营管理统筹机构扣减的负向绩效管理费=(所有酒店项目的目标年度综合GOP-所有酒店项目的实际年度综合GOP)×10%×1/24,且扣减上限不超过运营管理统筹机构在该财务年度所收取的基础管理费。
②运营管理实施机构扣减的负向绩效管理费=(所有酒店项目的目标年度综合GOP-所有酒店项目的实际年度综合GOP)×10%×23/24,且扣减上限不超过运营管理实施机构在该财务年度所收取的基础管理费。
绩效管理费按财务年度支付。运营管理统筹机构和运营管理实施机构应在经审计的项目公司年度审计报告出具后分别计算其所收取的上一财务年度的绩效管理费并按项目公司或项目公司分公司要求提交该费用之发票,项目公司或项目公司分公司在收到运营管理统筹机构和运营管理实施机构提供的发票后,由项目公司或项目公司分公司向运营管理统筹机构和运营管理实施机构支付绩效管理费。如商业不动产基金成立当年不披露年度审计报告的,当年绩效管理费并入次年计算。
本基金运营管理费按相关协议的约定计提及支付。
上述公式计算的基础管理费、绩效管理费为不包含增值税的金额,且适用税率的增值税(当前税率为6%)由支付方承担。