运营管理费用
本基金的运营管理费由基础运营管理费和激励管理费构成。具体如下:
1)基础运营管理费的计算
基础运营管理费=基础运营管理费用1+基础运营管理费用2,具体如下:
①基础运营管理费用1(针对晶耀前滩T1办公楼及相关车位)
基础运营管理费用1=O*5%。
其中O为仁陆置业管理的晶耀前滩T1办公楼及相关车位产生的运营收入(含税)。
②基础运营管理费用2(针对晶耀前滩商场)
基础运营管理费用2=P*14%。
其中P为仁陆置业和晶前置业管理的晶耀前滩商场产生的运营收入(含税)。项目公司承担物业管理费、资本性支出、税金及保险费,其他运营类成本费用由运营管理机构承担,包括人员及行政管理费、宣传及销售服务费、办公费、租赁中介费用、业务拓展费、差旅费用等。
为免歧义,若项目公司采取酬金制委托第三方物业管理公司对不动产项目进行物业管理的,计算基础运营管理费的运营收入中物业管理费收入指第三方物业管理公司定期转付金额;若项目公司未采取酬金制委托第三方物业管理公司对不动产项目进行物业管理的,计算基础运营管理费的运营收入中物业管理费收入指物业管理收入扣除相关物业成本(包括但不限于支付物业管理公司的管理费、能源费、工程及维修费、保安/保洁/绿化费用等)后的净额。
上述运营管理费包括《运营管理服务协议》约定的运营管理机构提供的所有服务内容所包含的成本费用由运营管理机构自行统一支付,不在项目公司层面列支;运营管理机构应当协助项目公司将与上述费用相关合同和协议(如有)换签至运营管理机构;上述费用如因相关协议约定仍由项目公司支付的,则项目公司有权以该等费用部分用以抵扣或扣减下一期应向运营管理机构支付的基础运营管理费。
2)激励管理费的计算
根据不同情形,分为正向绩效管理费和负向绩效管理费,具体如下:
①正向激励运营管理费
当且仅当运营净收入实现率大于105%时,运营管理机构方可收取正向激励运营管理费,其计算公式为:正向激励运营管理费=(每个收费期间内的实际运营净收入-每个收费期间内的目标运营净收入×105%)×10%。
②负向激励运营管理费
当且仅当运营净收入实现率小于95%时,运营管理机构需向项目公司支付负向激励运营管理费。负向激励运营管理费将从基础运营管理费中扣减,其计算公式为:负向激励运营管理费=《(每个支付期间内的目标运营净收入×95%-每个支付期间内的实际运营净收入)×10%。
其中:
①运营净收入实现率=实际运营净收入/目标运营净收入×100%。
②实际运营净收入根据每年审计报告确定。
③目标运营净收入在基金成立后的前两个自然年度根据基金发行阶段最终确定的评估报告中记载的前两个年度运营净收益为准,此后年度根据基金跟踪评估报告中记载的首个年度运营净收益确定。例如,基金发行阶段最终确定的评估报告基准日为2025年12月31日,则其记载的2026年度、2027年度运营净收益为目标运营净收入,2028年度目标运营净收入根据评估机构出具的2027年度跟踪评估报告中记载的2028年度运营净收益确定。
上述公式计算的正向激励运营管理费、负向激励运营管理费为含增值税的金额。正向激励运营管理费的奖励金额和负向激励运营管理费的扣减金额均不超过当年运营管理机构收取的基础运营管理费。