运营管理费
运营管理费包含基础管理费和激励管理费两部分。其中基础管理费包含两部分,分别是基础管理费一及基础管理费二。基础管理费一用于覆盖与运营不动产项目相关且由运营管理机构承担的成本,其中广州保利中心项目的运营管理费一主要覆盖运营管理机构承担的人力行政费用、综合管理费用、营销推广费用、空置部分物管费等费用;佛山保利水城项目的运营管理费一主要覆盖运营管理机构承担的人工成本、行政管理费、市场营销费、运营维修费、物业管理费(清洁卫生、秩序维护等)、其他运营费等费用。基础管理费二主要用于覆盖运营管理机构为不动产项目提供标准化运营管理体系及信息系统、保利相关的(如“POLY”字样)的品牌使用及维护、各类平台资源导入所需的管理输出成本。
除《运营管理服务协议》规定的运营管理费外,运管机构不得以任何名义收取任何未经基金管理人同意涉及本不动产项目或项目公司的费用。
《运营管理服务协议》约定的运营管理费为含增值税的费用。
1、基础管理费
运营管理机构每年收取的基础管理费包含两部分,分别是基础管理费一及基础管理费二。
1)基础管理费一
运营管理机构每年收取的基础管理费一的收取基准为项目公司经审计的当年度实收运营收入,计算方式为基础管理费一=项目公司经审计的当年度实收运营收入*基础管理费费率。
其中实收运营收入=当期营业收入-信用减值损失。营业收入及信用减值损失的金额均以项目公司年度审计报告所载为准。费率的设置依据为评估机构预测的不动产基金发行后十年期内运营管理机构依据《运营管理服务协议》承担的为运营维护不动产项目所合计发生的不含税运营成本占合计不含税运营收入的比值,以及6%的增值税率。
本基金每个项目对应的基础管理费一的费率(含税)分别如下:
项目 费率
广州保利中心项目 10.23%
佛山保利水城项目 21.74%
(2)基础管理费二
1)广州保利中心项目
广州保利中心项目基础管理费二的收取基准为项目公司经审计的当年度实收运营收入,计算方式为基础管理费二=项目公司经审计的当年度实收运营收入×2%。
2)佛山保利水城项目
佛山保利水城项目基础管理费二的收取基准为项目公司经审计的当年度实收运营收入及经调整的运营净收益,计算方式为基础管理费=A×3%+B×5%;
其中A表示项目公司经审计的当年度实收运营收入,B表示项目公司经调整的当年度运营净收益(具体为:项目公司经审计的当年度实际运营净收益扣除运营管理机构收取的基础管理费一及基础管理费二计算方式中A×3%部分对应金额后的金额,也即项目公司经审计的当年度实际运营净收益扣除项目公司经审计的当年度实收运营收入的24.74%后的金额)。
2、激励管理费
当且仅当实际运营净收益不低于目标运营净收益时运营管理机构可收取激励管理费。激励管理费的收取基准为项目公司经审计的当年度实际运营净收益与当年度目标运营净收益的差额。激励管理费的计算方式具体如下:
激励管理费=(实际运营净收益-运营净收益目标金额)×C。C按照如下方式确定:
(1)实际运营净收益/运营净收益目标金额×100%=[90%(含)至110%(含)]的,C=10%;
(2)实际运营净收益/运营净收益目标金额×100%< 90%,或者实际运营净收益/运营净收益目标金额×100%>110%的,C=15%。
前述实际运营净收益根据项目公司每年度的审计报告确定,运营净收益目标金额根据评估机构作出的相关预测数据确定。
具体而言,本基金《运营管理服务协议》生效之日起第一个十年的目标运营净收益按照本基金首次申报确定的评估报告中记载的第一个十年运营净收益为考核基准,第一个十年期后以到期当年跟踪评估报告中预测的第二个十年期运营净收益为考核基准,后续考核基准的设置以此类推。
含税激励管理费的奖励、扣罚上限均为运营管理机构当年度实际收取的基础管理费二。
运营管理费的具体支付方式以《运营管理服务协议》的约定为准。