运营管理费包括基础管理费和激励管理费两部分,其中基础管理费包括基础管理费A和基础管理费B。运营管理实施机构就提供《运营管理服务协议》项下的运营管理服务有权收取基础管理费,运营管理实施机构就提供《运营管理服务协议》下的运营管理服务实现超额收益时,有权收取激励管理费。除《运营管理服务协议》规定的运营管理费外,运营管理机构不得以任何名义收取任何未经基金管理人同意涉及本商业不动产项目或项目公司的费用。运营管理实施机构的运营服务费用将根据绩效考核结果确定。
1)基础管理费
(a)运营管理实施机构每年收取的基础管理费A=商业不动产项目当年实际取得的含税运营收入*5.3%。
2026年度应实际支付的基础管理费A特别约定如下:2026年度应实际支付的基础管理费A=商业不动产项目当年实际取得的含税运营收入*5.3%-项目公司交割审计报告中的相关金额。项目公司交割审计报告中的相关金额=《股权转让协议》约定的过渡期营业成本(不含折旧费、摊销费、非出租区域的公用事业费)+过渡期管理费用(不含折旧费、摊销费、保险费)+过渡期销售费用(不含折旧费、摊销费)-《股权转让协议》附件四"第四类:其他预留事项"(以交割审计结果为准)。
(b)运营管理实施机构每年收取的基础管理费B=商业不动产项目当年实际取得的含税运营收入*R
R表示基础管理费B的费率,R根据运营净收益的完成情况对应的费率如下,当年实际运营净收益为A,当年目标运营净收益为X:
①若A≥90%*X,R为3%
②若80%*X≤A< 90%*X,R为1.5%
③若A< 80%*X,R为0
2026年度应实际支付的基础管理费B特别约定如下:2026年度应实际支付的基础管理费B=商业不动产项目当年实际取得的含税运营收入*R-项目公司交割审计报告中过渡期实际取得的含税运营收入*R。
(c)商业不动产项目当年实际取得的含税运营收入以项目公司当年审计报告的现金流量表中"销售商品、提供劳务收到的现金"数额为准。
依据上述方法计算得出的基础管理费金额为含增值税价格,增值税率为6%。
2)激励管理费
(a)基金合同生效日后前2年(即基金合同生效日当年及次年),按照不动产基金首次申报确定的评估报告中确定的加回资本性支出的运营净收益("目标运营净收益"或"运营净收益目标金额")为考核基准,在此以后的每个自然年度系根据评估机构出具的最近一期跟踪评估报告中的加回资本性支出的运营净收益预测值为考核基准,并充分结合运营管理实施机构提交的预算以及市场实际情况综合考虑后确定目标运营净收益。特别的,首年目标运营净收益=2026年目标运营净收益-《股权转让协议》约定的过渡期的实际运营净收益(为免疑义,在计算过渡期的实际运营净收益时,应加回《股权转让协议》附件四"第四类:其他预留事项"(以交割审计结果为准)的金额)。
(b)若某一年度的实际运营净收益大于该年度的目标运营净收益,则应支付激励管理费,激励管理费为如下第a)项或第b)两项金额的孰低值:
a)(该年度实际运营净收益-该年度目标运营净收益)*20%,或者
b)该年度基础管理费B+该年度基础管理费A*50%。
若某一年度的实际运营净收益低于该年度的目标运营净收益时,针对等于如下第a)项或第b)项孰低值的金额,基金管理人有权在后续各期应支付的基础管理费A、基础管理费B、激励管理费中进行抵扣,直至该等如下金额被全部抵扣完毕为止:
a)(该年度目标运营净收益-该年度实际运营净收益)*20%,或者
b)该年度基础管理费B+该年度基础管理费A*50%。
(c)实际运营净收益=营业收入-(应收账款期末余额-应收账款期初余额)-营业成本-销售费用-管理费用+投资性房地产折旧(摊销)+长期待摊费用摊销+折旧摊销费-税金及附加+营业外收入-营业外支出。营业收入、应收账款期末余额、应收账款期初余额均需剔除直线法摊销的影响,应收账款余额核销金额需剔除,其中营业成本不含激励管理费用、基础管理费B。运营净收益根据每年审计报告中载明的相关金额计算确定。
为免疑义,在计算首年实际运营净收益时应扣除《股权转让协议》约定的过渡期的实际运营净收益,在计算过渡期的实际运营净收益时,应加回《股权转让协议》附件四"第四类:其他预留事项"(以交割审计结果为准)的金额。
(d)依据上述方法计算得出的激励管理费金额为不含增值税价格,增值税率为6%。
(e)为激励经营管理团队的工作积极性,共享项目超额收益,激励管理费为正数时,运营管理实施机构需将每年实际取得的激励管理费的30%的金额用于团队激励。每年完成团队激励后10日内,运营管理实施机构应将团队激励方案及执行情况向基金管理人报备。