本基金的运营管理费为运营管理机构在运营管理服务协议项下就为不动产项目提供运营管理服务收取运营管理费,包括基本运营管理费和浮动运营管理费。具体费率及支付方式按以下约定:
1)基本运营管理费
基本运营管理费(含税)=项目公司运营收入(含税)×5%。
基本运营管理费按月计提、按季支付,在季度结束之日起30个工作日内,依据上个季度财务报表计算,并自监管账户向运营管理机构支付上个季度的基于项目公司运营收入的基本运营管理费。项目公司年度审计报告出具后,对全年的基于项目公司运营收入的基本运营管理费进行调整(若当年不披露年度审计报告的,则基本运营管理费并入次年调整),实行多退少补原则,使得最终支付的基本运营管理费等于项目公司的年度审计报告计算的基本运营管理费。
2)浮动运营管理费
浮动运营管理费基于实际运营净收益与目标运营净收益的差额计提,计提比例及计提方式如下:
浮动运营管理费(含税)=(实际运营净收益-目标运营净收益)×N%
其中:不动产项目年度目标运营净收益为X,实际运营净收益为A,浮动运
营管理费费率为N%。具体数值如下:
区间(A/X) 浮动运营管理费费率(N%)
90%-110% 10%
< 90%,>110% 15%
运营净收益=营业收入+营业外收入-信用减值损失-除浮动运营管理费以外的营业成本和管理费用-销售费用-营业外支出-税金及附加+折旧及摊销。实际运营净收益的计算以年度审计报告为准。为免疑义,运营净收益需剔除非运营收入,且需还原直线法调整。
实际运营净收益高于目标运营净收益时,浮动运营管理费为正,即运营管理机构有权收取浮动运营管理费。具体系指:(1)当实际运营净收益高于目标运营净收益×100%,但不高于目标运营净收益×110%时,年度浮动运营管理费(含税金额)=(实际运营净收益-目标运营净收益)×10%;(2)当实际运营净收益高于目标运营净收益×110%时,年度浮动运营管理费(含税金额)=(实际运营净收益-目标运营净收益)×15%。
实际运营净收益低于目标运营净收益时,浮动运营管理费为负,即运营管理机构需向项目公司支付该等金额的补偿,该补偿由项目公司自基本运营管理费中进行扣减,但扣减总额以该年度基本运营管理费为限。具体系指:(1)当实际运营净收益低于目标运营净收益×100%,但不低于目标运营净收益×90%时,年度浮动运营管理费(含税金额)=(实际运营净收益-目标运营净收益)×10%;
(2)当实际运营净收益低于目标运营净收益×90%时,年度浮动运营管理费(含税金额)=(实际运营净收益-目标运营净收益)×15%。
浮动运营管理费按年支付,在年度审计报告出具并经基金管理人核对无误后20个工作日内,自监管账户向运营管理机构支付。
当浮动运营管理费为正数时,运营管理机构需将每年实际收到的浮动运营管理费的不低于20%作为团队业绩激励。相关激励岗位及激励方案由运营管理机构作为下一年度运营计划的一部分进行列示并提交本基金管理人。运营管理机构须在收到基金管理人支付的浮动运营管理费后45个工作日内将团队业绩激励发放完成并在发放当月的月报中列示。基金管理人有权根据运营管理机构的内部激励制度履行相应的监督责任。
目标运营净收益根据下述原则确定:基金合同生效后首两年根据不动产基金的《可供分配金额测算报告》中的指标计算确定,第三年及以后年度参考最近一个年度不动产项目评估报告中预测的对应年度的运营净收益确定。若首年(项目公司股权交割日起至当年度末)不满一年的,则目标运营净收益根据上述天数进行折算。若政策或市场出现重大变化的,在运营管理机构提供相关证明并经基金管理人审批且在履行适当程序后,第三年及以后的目标运营净收益可在上述确认原则基础上做适当调整。