基础管理费
1、基本管理费
基本管理费为外部管理机构就提供完整运营管理服务需承担或支付的人员成本和必要管理成本,由外部管理机构自主决策具体费用的使用。
人员成本预测逻辑:基于实际REITs产品配套的工作人员编制情况及历史数据制定2026年人员成本预测数成本为3034.35万元。2027年及以后人员成本以2026年预测数为基准,参考公布的近几年居民消费价格指数(CPI)数据,按照1.5%的增速逐年增长。
必要管理成本预测逻辑:以历史数据为基础,综合考虑项目实际需要和未来变化趋势,以每年1%-5%比例递增或按实施计划预测。
综合上述基于历史成本对相关费用进行的预测,运营期每年基本管理费预测情况如下:
表:运营期每年基本管理费预测情况
单位:万元
年度 2026 2027 2028 2029 2030
基本管理费 4,417.88 4,544.58 4,818.22 4,916.27 5,047.10
占当年收入比例 14.21% 14.00% 14.42% 18.37% 18.11%
年度 2031 2032 2033 2034 2035
基本管理费 5,157.89 5,264.45 5,404.02 5,587.77 5,707.32
占当年收入比例 17.77% 17.41% 17.29% 17.28% 17.10%
年度 2036 2037 2038 2039 2040
基本管理费 5,862.86 5,989.67 6,120.32 6,284.95 6,423.68
占当年收入比例 16.99% 16.91% 16.82% 16.84% 16.77%
年度204120422043年1-8月 汇总
基本管理费 6,574.79 6,752.29 4,331.81 99,205.87
占当年收入比例 16.84% 16.94% 16.91% 16.69%
按同行业可比的数据分析:已发行高速公路REITs项目的平均基本管理费占收入比例在7%-22%之间,年均单公里基本管理费在46万元-333万元之间。本项目预测未来年度的基本管理费占当年收入的比例在14.00%-18.37%之间,处于同行业合理水平内。
基于上述分析,本项目基本管理费计算公式为:A=I*16.69%;其中A为当年基本管理费;I为项目公司当年度经审计的营业收入(不含增值税),若某一年度外部管理机构提供服务的期间不足一年的,该年度项目公司营业收入I应以提供运营管理服务的期间对应的项目公司营业收入为准。按上述公式计算的基本管理费将结合外部管理机构考核结果和运营管理费扣减情况(如有)进行相应调整确定。
各年度的运营管理费预算采用基金发行阶段《评估报告》预测的各年度收入作为基数,并按照外部管理机构考核结果和运营管理费扣减情况(如有)进行相应调整确定。待项目公司当年的审计报告出具后,根据审计报告核算对应的基本管理费(如首次计提不满一年,则根据《运营管理协议》生效日至当年最后一日的实际天数计算),如应付基本管理费大于已支付基本管理费,则由项目公司向外部管理机构补充支付基本管理费差额;如应付基本管理费小于已支付基本管理费,则项目公司在后续向外部管理机构支付基本管理费时优先冲抵多付金额,直至冲抵完毕,如在基金终止时仍有余额的由外部管理机构向项目公司一次性付清。
每季度预计应支付的基本管理费应在年度运营预算中列明,并按照《运营管理协议》约定的预算内支出管理条款约定的程序由项目公司在每个季度初的【5】个工作日内向外部管理机构支付本季度基本管理费,外部管理机构应向项目公司开具符合法律规定的发票。
外部管理机构在提供项目运营管理服务过程中,因项目车流量大幅增加、安全畅通等管理需要而应有关主管部门要求或政策法规规定等因素需增加一线生产人员数量,进而导致人员成本和必要管理成本相应增加的,在履行适当程序后,对当年及后续影响年份的基本管理费的费率进行调增。
外部管理机构在提供项目运营管理服务过程中,因通货紧缩、管理模式变更、技术和设备更新以及政策要求等因素进而导致人员成本和必要管理成本相应减少的,在履行适当程序后,对当年及后续影响年份的基本管理费的费率进行调减。
外部管理机构应统筹考虑项目全周期费用支出情况,综合考虑每年成本费用支出的计划,若当年收到的基本管理费有结余,应及时计提拨备,以备未来年份使用。
2、养护成本
养护成本包括日常养护成本和专项养护成本。运营期各年度养护成本由项目公司按基金发行阶段《评估报告》预测的各年度养护成本金额支付,超出部分(国家、省级政策性改造除外)由外部管理机构承担。养护成本详见“第三章资产评估与现金流测算”之“第一节资产评估”之“五、评估主要参数情况”之“(四)收益法评估计算及分析过程”。
养护成本按当年预算中列明的金额和进度时点支付,负责实施养护工程的外部管理机构或第三方养护单位(如有)应向项目公司开具符合法律规定的发票。
浮动管理费
每一个会计年度结束后,对项目公司的净现金流量指标进行考核,根据项目公司实际净现金流量确定浮动管理费。
浮动管理费的计算公式为:B=(Y-X)×3%,其中B为当年浮动管理费;Y为每年度实际净现金流量,即根据项目公司当年年度审计报告计算的项目公司年度净现金流量;X为项目公司每年目标净现金流量,以招募说明书披露的可供分配金额报告对应计算底稿记载的相应数据计算得出并记载于《运营管理协议》。具体每年目标净现金流量如下:
表:项目公司每年目标净现金流量
单位:万元
年份 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2031年 2032年 2033年 2034年
目标净现金流量23,666.46 25,156.99 25,533.85 20,059.02 20,978.33 21,815.72 22,846.30 23,560.30 24,308.46
年份 2035年 2036年 2037年 2038年 2039年 2040年 2041年 2042年 2043年
目标净现金流量 17,428.02 16,257.33 20,092.36 29,167.86 29,742.86 30,479.78 30,799.70 31,264.54 19,561.52
注:因本项目收费期限至2043年8月18日止,上表的2043年目标净现金流量为当年1月1日至8月18日期间的目标净现金流量。
年度净现金流量=年度EBITDA-年度发生的资本性支出。
如首次计提不满一年,考核期间应为项目公司股权交割日起至当年度最后一日。当年目标净现金流量根据可供分配金额报告与交割审计报告计算,年度不动产资产目标净现金流量=可供分配金额报告预测的年度净现金流量-交割审计报告中交割前实际已发生的当年所属期间净现金流量。实际净现金流量为项目公司股权交割日起至当年最后一日实际净现金流量。
特别地,当发生地震、洪水、战争等不可抗力事件(不含大风、大雾、雨雪、雷暴、冰雹、雾霾等天气)导致标的公路中断运营持续超过【120】小时或国家实行新的通行费减免政策,则X=项目公司每年目标净现金流量-标的公路中断运营或通行费减免政策所造成的净现金流量损失。关于标的公路中断运营或通行费减免政策所造成的净现金流量损失,由外部管理机构提供必要且详实的相关依据,经项目公司或基金管理人聘请与外部管理机构不存在关联关系的第三方机构评估确认。
各年度外部管理机构基于浮动管理费情况,本着“绩效挂钩、多劳多得”的原则给予内部员工绩效奖惩。在符合国有资产相关监督管理规定的情况下,外部管理机构承诺,将当年获取的浮动管理费以不低于40%的部分作为运营团队的业绩激励;当年度浮动管理费为负时,外部管理机构参照其企业员工绩效考核制度给予内部员工绩效扣减,具体制度条款及后续变更调整发送基金管理人知晓备案。
为免疑义,项目公司净现金流量的计算不考虑当期计提的浮动管理费。
浮动管理费按年计算,按年支付,外部管理机构应按照相关法律规定向项目公司开具符合法律规定的发票。在项目公司当年度审计报告出具后,基金管理人和项目公司对浮动管理费进行计算。当浮动管理费为负时,则基金管理人和项目公司对应扣减外部管理机构基本管理费(即“浮动管理费扣减金额”),扣减的上限为当年基本管理费扣除当年资本性支出扣减金额(如有)的剩余部分。
当浮动管理费为正时,由基金管理人指示项目公司根据当年度实际情况提取相应金额后,从项目公司监管账户中向外部管理机构支付当年度浮动管理费;计提及支付期间不满一年的,由基金管理人指示项目公司根据对应期间的审计数据提取相应比例从监管账户中向外部管理机构支付对应期间的浮动管理费。支付的上限为当年基本管理费扣除当年资本性支出扣减金额(如有)的剩余部分。支付时间为项目公司对应期间审计报告出具后【20】个工作日内,且不晚于审计报告出具当年四月底;特别的,在不动产基金清算当年,浮动管理费应在不动产基金清算报告披露后按照上述方式计算并支付。外部管理机构应于项目公司支付前给项目公司开具等额增值税发票。