运营管理费用由运营管理机构收取。
(1)已持有的不动产项目的运营管理费用计提方法、计提标准和支付方式如下:
1)基础管理费用
运营管理机构当年应收取的基础管理费用为各个项目公司基础管理费用之和。
每一项目公司的基础管理费用的计算方法如下:
F1=I×g
F1为每一项目公司当年的基础管理费用;
I为每一项目公司当年审计报告记载的(“营业收入”-“应收账款余额的增加”),其中
“应收账款余额的增加”=“期末应收账款余额”-“期初应收账款余额”,但应收账款余额核销金额需剔除,下同;
g为基础管理费用的费率,计算方式为:
不动产项目 年份 当年营业收入/上年营业收入 基础管理费用的费率
2022年首发不动产项目本基金成立至2023年   12月31日/g=13.0%
2024年1月1日起(含)当年营业收入/上年营业收入≥100%g=13.0%
90%≤当年营业收入/上年营业收入< 100%g=11.5%
当年营业收入/上年营业收入< 90%g=10.0%
基础管理费用按月计提,经基金托管人与基金管理人核对一致,按照约定的频率和账户路径支付,并在当年审计报告出具后根据审计结果调整。
2)浮动管理费用
运营管理机构当年应收取的浮动管理费用为各个项目公司浮动管理费用之和。
每一项目公司的浮动管理费用的计算方法如下:
F2=Max[(I-T),0]×20%
F2表示每一项目公司当年的浮动管理费用;
I=为每一项目公司当年审计报告记载的(“营业收入”-“应收账款余额的增加”);
T=为首发每一项目公司运营收入目标值,计算规则如下:
i)本基金成立当年,T=《可供分配金额测算报告》记载的自2022年4月1日至
2022年12月31日止的“营业收入”×2022年度运营管理机构实际提供管理服务天数÷275;
ii)2023年度,T=《可供分配金额测算报告》记载的2023年度的“营业收入”;
iii)2024年度起(含),T=Max[上年度的I值,上年度的T值]。
浮动管理费用根据年度实际经营情况一次性计提,按年支付,经基金托管人与基金管理人核对一致,按照约定的账户路径支付。
(2)针对本次新购入的不动产项目,运营管理费计提方法、计提标准和支付方式
如下:
1)基础管理费用
基础管理费用的计算方法如下:
F1=I×13.0%
F1为拟购入项目公司当年的基础管理费用;
I为拟购入项目公司当年审计报告记载的(“营业收入”-“应收账款余额的增加”),其中“应收账款余额的增加”=“期末应收账款余额”-“期初应收账款余额”,但应收账款余额核销金额需剔除,下同。
基础管理费用按月计提,按季支付,经基金托管人与基金管理人核对一致,按照约定的账户路径支付,并在当年审计报告出具后根据审计结果调整。
2)浮动管理费用
浮动管理费用的计算方法如下:
F2=(I-T)×20%
F2表示拟购入项目公司当年的浮动管理费用;
I为拟购入项目公司当年审计报告记载的(“营业收入”-“应收账款余额的增加”);
T为拟购入项目公司运营收入的目标值,即本次扩募评估报告所记载的项目公司当年运营收入的预测值;
浮动管理费用根据年度实际经营情况一次性计提,按年支付,经基金托管人与基金管理人核对一致,按照约定的账户路径支付。
特别地,当I>T时,当年确认的浮动管理费用金额不超过本次购入的不动产项目当年实际运营收入的2%;当I< T时,将相应扣减当年基础管理费用,扣减上限不超过本次购入的不动产项目当年实际运营收入的2%。