运营管理服务费由基础管理费和浮动管理费组成。其中浮动管理费细分为浮动管理费1和浮动管理费2。基金管理人将对运营管理机构的工作进行监督和考核,
通过浮动管理费1和浮动管理费2的设置,建立对运营管理机构的激励约束机制。
运营管理服务费由基金管理人通过项目公司向运营管理机构支付,由基金财产承担。
收取基准、计算方式、调整安排
1、基础管理费
基础管理费是针对运营管理机构提供运营管理服务所产生的相关费用成本而应支付给运营管理机构的基本费用,包括不动产项目运营管理所需支付的职工薪酬、修理及保养费、技术服务费、不动产项目运行所发生的电费、销售费用(如有)、研发费用、专业服务费、保安服务费、场地物业管理费、清洁安保费、综合服务外包费、车辆费用、不动产项目及运营管理机构发生的电话费及邮电费、差旅费、业务招待费、办公费、水电气费、宣传费、租赁费(如有)、清洁费、保险费(运营管理机构为受益主体的保险)、资产使用费、其他费用、行政罚款(如有)、仲裁诉讼费用(如有)和运营管理机构的合理回报(如有)。
基础管理费采取定额包干负责模式,按不动产项目资产评估报告对应的预测数据作为上限,进行定额包干并按季支付。基础管理费由基金财产通过运营收支账户支付,运营管理机构每年编制各季度基础管理费预算,经基金管理人审批后,前三季度按照当季度预算审核通过的基础管理费支付,第四季度按照当年实际发生额和考核结果,在年度预算范围内据实调整支付。
在运营管理服务期间,基础管理费原则上不做调整,但因行业政策、经济形势变化、物价水平等非主观因素造成实际运营管理成本出现显著变化的,可由基金管理人提议,经不动产基金份额持有人大会决议通过后,对基础管理费进行调整。
2、浮动管理费
浮动管理费=浮动管理费1+浮动管理费2
(1)浮动管理费1
浮动管理费1指根据日常运营管理考核结果确定应核减/扣减的基础管理费金额。具体计算方式如下:
图表4-2-1:浮动管理费1计算公式
日常运营管理考核结果 浮动管理费1计算公式 备注
A 0 不扣减基础管理费
B -当年经基金管理人审批通过的基础管理费的5% 扣减基础管理费
C -当年经基金管理人审批通过的基础管理费的10% 扣减基础管理费
日常运营管理维度主要考核运营管理机构关于标的不动产项目在安全管理、生产管理、财务管理、综合管理、报告及信息披露管理等方面的执行情况。考核标准详见本招募说明书“第四部分治理机制与运营管理安排”之“第二章运营管理安排”之“三、运营管理服务费用情况”之“(四)运营管理机构的考核”。具体考核安排以《运营管理服务协议》约定为准。
浮动管理费1与第四季度基础服务费合并计算,由基金财产通过运营收支账户向运营管理机构统一支付。
(2)浮动管理费2
浮动管理费2采取层级超额累进的方式,根据不动产项目实际经营业绩确定运营管理机构浮动管理费2的金额。具体计算公式如下:
图表4-2-2:浮动管理费2计算公式
区间 浮动管理费2计算公式 备注
P< 90% (Y-0.9X)*10%-0.1X*5% 扣减
90%≤P< 100% (Y-X)*5% 扣减
P=100% 0 无
100%< P≤110% (Y-X)*5% 奖励
110%< P 0.1X*5%+(Y-1.1X)*10% 奖励
表中,P为当年不动产项目实际经营业绩完成率,P=Y/X×100%
Y为当年不动产项目实际经营业绩,以当年度审计报告数据为基础按以下公式计算:
经营业绩=营业收入+营业外收入-营业成本-营业外支出-税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-研发费用-资产/信用减值损失-预算资本性支出。
其中预算资本性支出为经基金管理人审批通过的预算内及预算外的资本性支出。
(为免疑义,以上项应当在成本费用中不含:折旧及摊销;利息费用、利息收入;运营管理机构浮动管理费)
X为当年不动产项目目标经营业绩,根据不动产项目《资产评估报告》中的相关数据及《运营管理服务协议》约定计算得出。其中基金初始发行后的前两年(如不满两年则截至第二年的12月31日),不动产项目目标经营业绩以基金初始发行《资产评估报告》中的相关数据及《运营管理服务协议》约定的运营管理服务费用收取标准为准进行计算。基金初始发行满两年之后年份(如不满两年则截至第二年的12月31日),基金管理人有权结合当年度不动产项目《资产评估报告》中的相关数据及《运营管理服务协议》约定的运营管理服务费用收取标准,对不动产项目目标经营业绩进行调整。
浮动管理费2与第四季度基础服务费合并计算,由基金财产通过运营收支账户向运营管理机构统一支付。如运营管理服务期间起算日与其所在公历年度的12月31日相距不足两个月,则不进行经营业绩考核、不核算浮动管理费2。