运营管理机构就提供不动产项目运营管理等服务收取基础运营管理服务费(又称“基本服务费”)和激励运营管理服务费(又称“激励服务费”)。运营管理服务费由项目公司依据《运营管理服务协议》约定向运营管理机构按期支付。
运营管理服务费=基本服务费+激励服务费
(1)基本服务费
基本服务费=项目公司实收运营收入*基本服务费费率-项目公司支付给由运营管理机构提议聘请的与项目公司签署劳动合同的人员所产生的人员工资奖金及福利保险等人工费用。
项目公司实收运营收入=运营收入-期末应收账款+期初应收账款
基本服务费费率:18%
上述公式计算的基本服务费为已包含增值税的费用。
基本服务费按季支付。运营管理机构应在每年第1、4、7、10月的第15日前,依据上个季度项目公司管理层报表计算上个季度基本服务费,并向项目公司提交该费用之发票,项目公司在收到运营管理机构提供的发票后20个工作日内向运营管理机构支付基本服务费。
特殊的,年度基本服务费差补=据经审计的项目公司年度审计报表计算的年度基本服务费-当年已支付基本服务费。运营管理机构应在经审计的项目公司年度审计报告出具后20个工作日内计算年度基本服务费差补提交项目公司有权机关复核,经项目公司有权机关复核确认后,1)如年度基本服务费差补为正数,运营管理机构应向项目公司提交该等差补金额对应的发票,项目公司在收到运营
管理机构提供的发票后20个工作日内向运营管理机构支付该等基本服务费差补;2)如年度基本服务费差补为负数,运营管理机构应向项目公司退还该等差补金额对应的资金或由项目公司在向运营管理机构支付的任一笔基础管理费中扣除对应金额的费用,项目公司应配合运营管理机构办理发票退还事宜(如需),确保项目公司最终收到的基本服务费发票金额与运营管理机构实际收取的基本服务费相同。如公募基金成立当年不披露年度报告的,年度基本服务费差补并入次年计算。
(2)激励服务费
在项目公司的实际运营净收益高于项目公司目标运营净收益的情况下,运营管理机构有权按照下述方式收取激励服务费:
激励服务费=(项目公司实际运营净收益-项目公司目标运营净收益)*10%。
在项目公司的不动产项目实际运营净收益低于项目公司的不动产项目目标运营净收益的情况下,即激励服务费为负时,应扣罚对应金额的基本服务费。
在项目公司的不动产项目实际运营净收益高于项目公司的不动产项目目标运营净收益的情况下运营管理机构收取的激励服务费和在项目公司的不动产项目实际运营净收益低于项目公司的不动产项目目标运营净收益的情况下扣罚的激励服务费,原则上均不高于当年不动产项目目标运营净收益的2%。
当期项目公司实际运营净收益的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。项目公司实际运营净收益:指项目公司营业收入扣减相关费用和支出后取得的净收益,并应按照以下公式计算得出:项目公司实际运营净收益=项目公司营业收入-期末应收账款+期初应收账款-除激励服务费(如有)以外的营业成本(含空置房供暖费、不含折旧摊销)-税金及附加-保险费-购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金。
上述公式计算的激励服务费为已包含增值税的费用。
项目公司目标运营净收益:专项计划设立日所在会计年度至2030年12月31日止的项目公司目标运营净收益应以评估报告预测数据为准,后续年份以届时基金管理人聘请的评估机构就不动产项目出具的项目评估复估报告为准。
激励服务费按年度支付。运营管理机构应在经审计的项目公司年度审计报告出具后10个工作日内计算激励服务费提交项目公司有权机关复核,经项目公司有权机关复核确认后,运营管理机构应向项目公司提交该费用之发票,项目公司在收到运营管理机构提供的发票后20个工作日内向运营管理机构支付激励服务费。如公募基金成立当年不披露年度报告的,当年激励服务费并入次年计算。
(3)运营管理机构应自行承担因收取运营管理服务费而产生的所有税收及相关费用。